Инвестиции в недвижимость это важно знать!

Рейтинг надежности брокеров бинарных опционов в 2020 году:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место в рейтинге! Самый прибыльный, честный и надежный брокер бинарных опционов!
    Бесплатное обучение и демо-счет на любую валюту!
    Заберите свой денежный бонус за регистрацию:

Структура статьи:

Инвестиции в недвижимость 2020 года: плюсы и минусы вложения денег

Вложения в недвижимое имущество с давних времён считаются наименее рисковыми инструментами для сохранения, а в перспективе и приумножения своих денежных средств. Сознание большинства людей ассоциирует данный вид вложений с надёжностью. Так ли это на самом деле? Насколько выгодны вложения в недвижимое имущество в 2020 году?

Цели инвестиций в недвижимость

Ещё в далёком 17-ом веке был сформулирован основной принцип инвестиционной деятельности: деньги обязаны работать и делать деньги. Поэтому целью любой инвестиции является получение дохода.

В этом плане вложения в недвижимость не являются исключением из правила.

Также существуют следующие способы для получения прибыли:

  • приобретение недвижимости для последующей сдачи её в аренду;
  • перепродажа недвижимого имущества.

Способ заработка под номером один гораздо стабильнее и надёжнее второго, так как гарантированно сдавать в аренду можно практически любую недвижимость, даже не обращая внимания на его качество или вид. Данный вид заработка является ещё и самым низкодоходным, не беря в расчёт депозиты в банках.

А теперь перейдём ко второму типу инвестиций — перепродажа недвижимости. Этот вид заработка выглядит гораздо интересней и прибыльней первого, в то же время он является более рискованным.

Обычно инвесторы сначала сдают в аренду недвижимость, чтобы покрыть расходы, затраченные на вложения, а затем уже переходят к самой реализации (продаже).

Например, квартира в Воронеже стоит 2 млн. рублей. Прибыль от аренды составляет 14 тыс. руб. (в год 148 тыс. руб.) Итого, доход только от одной сдачи выходит около 7% годовых, не беря в расчёт ещё и рост стоимости самой квартиры.

Виды инвестиций в недвижимость

На данный момент существует 4 ключевых типа вложений в недвижимое имущество:

  • вложения в жилую недвижимость;
  • вложения в коммерческую недвижимость;
  • земельные инвестиции;
  • инвестиции в зарубежную недвижимость.

У любого из перечисленных видов инвестиций есть свои отличительные черты и нюансы.

Важно! Любой из них несёт в себе свои риски, которые возлагает на себя инвестор.

Ниже мы подробно проанализируем типы недвижимого имущества, ключевые моменты инвестирования и некоторые нюансы этой деятельности.

Инвестиции в жилую недвижимость

Внимание! В первую очередь, перед вложением денежных средств нужно обратить внимание на следующие критерии:

  • транспортная развязка;
  • в каком районе находится квартира или дом;
  • инфраструктура (магазины, учебные заведения, парковочные места, дворы и так далее);
  • внешнее и внутренне состояние дома, либо квартиры.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложения в коммерческое недвижимое имущество считаются более прибыльными, так как на рынке жилья их стоимость гораздо выше.

Важный нюанс!

Стоит знать, что арендовать, пусть даже маленькое торговое помещение, либо офис выйдет значительно дороже, чем плата за жилую квартиру или дом того же района. Коммерческая недвижимость подходит для долгосрочных инвестиций (получения прибыли от арендных платежей). К коммерческой недвижимости относятся магазины, рестораны, бары, склады, офисные помещения и так далее.

Инвестиции в землю

Инвестировав свой капитал в участок земли, не стоит надеяться на быстрый наплыв арендаторов. Вложения в землю — это на будущее.

Для справки! Выбирать надо земельный участок для сельхоз. угодий, либо для строительства.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

На сегодняшний день выгодными вложениями являются зарубежные объекты недвижимого имущества. В перспективе это довольно интересная инвестиция, в частности если вам часто удаётся посетить эту страну.

Цена на объекты недвижимости в зарубежных странах редко снижается, впрочем, как и у нас. Приобретая объект за границей нужно быть осмотрительным.

Не обойтись и без услуг посредника, что также влечёт дополнительные расходы.

Для начала рассмотрите государства, в которых вы в перспективе сможете приобрести гражданство, в противном случае эта инвестиция не имеет смысла. В случае, если правительство государства сменится или произойдёт переворот, то могут лишить права на недвижимое имущество и забрать имущество в пользу страны.

  • В общем же, это довольно перспективная инвестиция своего капитала.
  • Другие варианты инвестиций в недвижимость
  • Инвестиции в парковочные места
  • Если рассматривать с точки зрения доходности от вложений, то парковки выглядят перспективней, чем та же офисная или жилая недвижимость.
  • Причины здесь следующие:
  • количество машин на душу населения увеличивается стремительней, нежели численность населения государства;
  • стоимость мест на парковке гораздо ниже, чем офисов, либо квартир в востребованных районах города;
  • также нужно отметить, что место на парковке не требует ремонта и замены сантехники и так далее;
  • клиенты парковочных мест регулярно меняются, поэтому проблемы с недобросовестными арендаторами сводятся к минимуму;
  • регистрация документации при покупке и продаже места для парковки не требует личного присутствия на месте, что в большинстве случаев сводит расходы к минимуму.

Стоит отметить, что у данного вида вложений имеются и минусы. Ключевым недостатком является мощная зависимость количества клиентов от экономического положения в стране.

В моменты спада экономики снижается активность населения, посещаемость торговых комплексов, спортивных клубов и прочее. Исходя из этой тенденции, парковки начинают простаивать и перестают приносить прибыль.

Помимо этого, в последнее время появилась тенденция к ограничению потока властями города в городах-миллионниках.

Одной из наиболее эффективных мер является перевод всё большего количества парковочных мест в категорию платных и увеличение цены парковки. Именно по этим причинам большинство водителей с низким уровнем дохода вынуждены сокращать езду на машине, что ведёт к снижению спроса на парковочные места.

Инвестиции в покупку фондовой недвижимости

По сути инвестиции в недвижимое имущество подразумевают под собой всего два варианта: приобретение определённых объектов недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду, либо же вложения через финансовые рынки, иными словами косвенные вложения в недвижимое имущество. Это могут быть фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и так далее. Плюсом данного метода инвестирования является его высокая ликвидность и относительно низкие расходы на приобретение.

Как инвестировать в недвижимость — пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Собрать стартовый капитал

Для начала вам нужны свободные денежные средства для вложений.

В случае, если вы финансово ограничены, то рекомендуется рассмотреть приведённые ниже варианты:

  • купите комнату для сдачи в аренду или перепродажи с соответствующей наценкой;
  • войдите в долевое строительство;
  • приобретите квартиру в ипотеку.

Приведём пример. Допустим, вы располагаете некой денежной суммой и вы желали бы купить квартиру в Воронеже. В таком случае нам нужно ориентироваться на надёжных застройщиков из списка ТОП-10, которые уже зарекомендовали себя с положительной стороны. Например АО «ДСК» (Домостроительный Комбинат), который стабильно держит лидерские позиции в строительной индустрии региона и всего Юга России.

Если накоплений не хватает, чтобы полностью покрыть стоимость покупки квартиры, то можно их использовать как первоначальный взнос. На сегодняшний момент ипотека доступна почти всем, а погашение процентов практически полностью покрывается арендными платежами.

Шаг 2. Мониторинг рынка

Выявите метод покупки жилого помещения. Начните анализировать рынок недвижимого имущества. Данная процедура может отнять много времени, тем не менее не стоит спешить. Внимательно выбирайте объявления, особенно пристально стоит следить за продолжительностью продажи жилья в том или ином районе.

Порой выгодные объявления выставляются и тут же разбираются. В большинстве случаев из-за переезда собственника в другие населённые пункты. Цена на объект недвижимости часто занижается из-за срочной продажи. Бывает, в таких случаях, что хозяева оставляют максимум имущества. Так что мониторить рынок недвижимости нужно как можно чаще.

Шаг 3. Оформление сделки

  1. Зарегистрировать сделку можно как самостоятельно, так и с помощью юриста.
  2. В данный момент в нашей стране большинство сделок проходят нотариальное заверение, а потом уже регистрируется в ЕГРП.

При подобной сделке услуги юриста могут и не пригодиться, так как нотариус самостоятельно подготавливает договор и проверяет чистоту сделки.

В случае, если вы покупаете жильё с помощью ипотечных средств, то банк самостоятельно проверяет её на чистоту, ну а страховая компания даёт гарантию на покрытие почти всех рисков.

Исходя из этих аспектов, даже если вы новичок в инвестиционной деятельности, не спешите пользоваться услугами посредников, так как это дополнительные издержки. Также нужно помнить о налоговых вычетах при её перепродаже. Продав объект недвижимости в течение трёх лет после покупки, вы обязаны заплатить налог с прибыли.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют следующие плюсы:

  • Стабильность (один из самых надёжных источников дохода).
  • Постоянный рост стоимости активов (по большей части характерно для жилой недвижимости).
  • Пассивный источник дохода.
  • Минимальные риски.
  • Низкая ликвидность.
  • Долго окупается.
  • Регулярные расходы на содержание.
  • Необходимость платить налог на прибыль.

Пять советов инвестору

  • Совет номер один. Заранее определить свои финансовые возможности.
  • Совет номер два. С особой тщательностью изучить рынок недвижимости. (Доски объявлений наподобие Авито)
  • Совет номер три. По мере возможности отказаться от услуг посредников при поиске объекта инвестиций.
  • Совет номер четыре. При оформлении сделки пользоваться услугами юриста.
  • Совет номер пять. Необходимо забыть о сиюминутной прибыли. Вложения в недвижимость — долгосрочные инвестиции.

Несколько слов о рисках

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками. Недвижимость в этом плане не исключение. Например падение цен на недвижимость в 2008—2009, 2020—2020. Также стоит упомянуть о рисках со строительством. А это липовые застройщики, двойные продажи жилых помещений и прочие мошеннические схемы.

Вложения в строящуюся недвижимость — выгодно, но надо с особой тщательностью анализировать рынок недвижимости и уже после этого принимать взвешенное решение об инвестировании денежных средств в строительство.

Как инвестировать при минимальных средствах

Напомним ещё раз, что вложения в недвижимое имущество требуют больших вложений, в отличие от любых других способов.

Если вы ограничены в финансовом плане, то можно использовать один из следующих методов: Привлечь денежные средства. Наиболее популярным методом по покупке объекта недвижимости является ипотека. Кредит под залог недвижимого имущества (иными словами кредит на объект недвижимости, под залог этого же жилья)

Чтобы банк предоставил ипотеку нужен лишь стабильный доход, отличная кредитная история и небольшой пакет документации. В среднем по ипотеке предоставляют от 11 до 17 процентов годовых, от 5 до 7%, если кредит в зарубежной валюте.

Преимущество данного способа в том, что платежи по ипотеке можно выплачивать деньгами, полученными со сдачи в аренду.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость — Школа Инвестора

О том, как сохранить свои капиталы люди задумываются постоянно, особенно в тех случаях, когда доходы дают возможность делать значительные сбережения. Среди самых популярных вариантов сохранения денег населения в России можно выделить банковские депозиты, расчетные счета и недвижимость.

Учитывая частые экономические спады и кризисные явления, инвестиции в недвижимость остаются едва ли не единственным надежным способом вложения средств с целью их приумножения. Сегодня вкладывать свои капиталы можно как в жилую недвижимость, так и в коммерческую. При этом зарабатывают инвесторы не только на росте цен, но и на сдаче в аренду.

Рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в недвижимость в каждом из этих вариантов.

Капиталовложения в жилую недвижимость

Жилая недвижимость является наиболее востребованным сегментом для инвестиций. Этому есть несколько причин:

  • для покупки требуются гораздо меньшие вложения, нежели для приобретения коммерческих помещений;
  • перепродать жилье значительно легче;
  • сдавать в аренду жилые квадратные метры проще, быстрее, менее затратно.

Жилой фонд на сегодня представлен такими объектами: квартиры, загородные дома, коттеджи.

Делая инвестиции в жилую недвижимость, получать доход можно в двух случаях:

  • от сдачи в аренду;
  • от перепродажи.

Главные параметры, на которые следует ориентироваться при покупке, это местоположение объекта и его цена. От этих двух факторов будет зависеть срок окупаемости вложений. Чем более выгодное расположение жилья и ниже цена, тем быстрее вернутся инвестиции.

Доходность капиталовложений в жилые квадратные метры составляет 3-5% в год на росте цены, и 3-4% годовых от сдачи в аренду. Таким образом, при покупке небольшой квартиры в столице за 5 миллионов рублей в год можно получить доход в размере до 400 тыс. рублей.

Выгоды от такого приобретения очевидны:

  • постоянный пассивный доход, а в случае сдачи в аренду дополнительный заработок;
  • отсутствие расходов.

Среди минусов покупки жилой недвижимости можно обозначить следующие:

  • при сдаче в аренду существуют риски порчи имущества, в результате чего могут возникнуть затраты на ремонт:
  • в случае срочной необходимости в деньгах, потребуется время для продажи жилья, моментально вернуть свои вложения не получится.

Плюсы и минусы инвестирования в новострой

Отдельно можно выделить инвестиции в строительство недвижимости. Данный способ является наиболее доходным. Вкладывая деньги на этапе котлована за 2 года к моменту сдачи объекта в эксплуатацию можно заработать 30-40% от первоначальной стоимости.

Но такой вариант считается одновременно наиболее рисковым.

Существует вероятность задержек в строительстве, а при самых плохих прогнозах, заморозки объекта.

В периоды экономического роста в экономике оборачивается больше денег, доходы населения растут, люди начинают инвестировать в недвижимость. Уверенность в завтрашнем дне подталкивает их брать кредиты на ипотеку.

Но при наступлении кризиса наблюдается резкий спад всех экономических показателей, рынок жилья замирает, рост цен останавливается, вливания в недостроенные объекты прекращаются.

В результате проблем с финансированием застройщики прекращают строительство, и большинство инвесторов теряют свои капиталы.

Для минимизации рисков, эксперты рекомендуют покупать жилье на этапе строительства исключительно в периоды экономического подъема и только у проверенных застройщиков с идеальной репутацией.

К плюсам инвестиций в новострой можно отнести такие моменты:

  • высокая доходность;
  • отсутствие дополнительных затрат.

Минусы инвестирования в строительство:

  • возможность срыва сроков сдачи объекта, задержки;
  • возможность заморозки объекта;
  • недобросовестность застройщика.

Капиталовложения в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость в сравнении с жилой требует больших вложений средств, по этой причине она менее доступна для частных инвесторов. Тем не менее, данный вариант не уступает в перспективах.

Население городов увеличивается с каждым годом, особенно это касается столицы и крупных мегаполисов. Благосостояние людей растет, они тратят больше денег, развлекаются, делают покупки, ходят в рестораны и торговые центры. Для того чтобы обеспечить повышенный спрос, сегодня все больше открывается новых развлекательных центров, объектов сферы обслуживания, масс-маркета.

Большой популярностью пользуются стрит ритейлы – помещения размером 100-200 кв. м., предназначенные для коммерческого использования. Ведется масштабная застройка новых районов с проектами нежилых помещений на первых этажах многоэтажек. После сдачи объектов, в них все больше открывается магазинов, салонов, аптек, кафе, банков и прочих локаций.

Доходность инвестиции в коммерческую недвижимость составляет до 15% в год, что позволяет вернуть капиталовложения уже через 6-7 лет.

Плюсы инвестирования в коммерческие объекты:

  • стабильный постоянный доход;
  • быстрая окупаемость;
  • отсутствие дополнительных затрат;
  • проведение ремонтных работ за счет арендаторов.
  • большой размер инвестиций на старте;
  • невысокая ликвидность;
  • обязательная регистрация юридического лица;
  • официальное оформление отношений с арендаторами с последующей уплатой налогов.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Если рассматривать вопрос инвестиций в недвижимость в целом с точки зрения безопасности и получения выгоды, можно выделить как положительные моменты, так и отрицательные.

Отдать свое «За» в пользу инвестиций в данный вид активов можно по следующим причинам:

  • надежность – недвижимость никогда не обесценится, в отличие от денег, акций, облигаций;
  • рост стоимости в перспективе – с годами цены на квадратные метры лишь растут, что нельзя сказать о ценных бумагах, способных обесцениться за считанные дни;
  • стабильный пассивный заработок от сдачи в аренду;
  • возможность покупки помещения по цене ниже рыночной;
  • получение дохода от перепродажи по высшей цене.

Отказаться от приобретения в собственность недвижимого имущества можно по таким причинам:

  • низкая ликвидность – в периоды экономического спада реализовать актив быстро будет сложно, соответственно не стоит надеяться на возвращение средств в короткие сроки;
  • дополнительные затраты при отсутствии спроса на аренду – оплачивать коммунальные услуги придется из своего кармана;
  • высокие налоги при перепродаже – 13% на каждый миллион;
  • риск падения цен в результате экономического кризиса – помещение будет стоить значительно меньше, чем при покупке, и в случае срочной продажи часть инвестиций будет утеряна.

Учитывая все минусы данного способа капиталовложений, главная задача инвестора заключается в минимизации рисков еще до покупки. Важно детально анализировать спрос на конкретный вид недвижимость, взвешенно подходить к цене, месту расположения объекта, а также тщательно изучать репутацию и надежность застройщика.

Мы рассмотрели все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Несмотря на минусы и риски, по статистике, инвестирование в недвижимость было и остается самым надежным вариантом вложения средств.

Что вы думаете по поводу инвестирования в недвижимость? Пишите свои комментарии на нашем форуме в разделе «Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость«.

Недвижимость Краснодара: во что выгоднее инвестировать деньги?

Умный человек знает, что деньги должны работать, а не храниться в «бабушкином чулке». И один из выгодных вариантов для их приумножения и сохранения – это инвестиции.

Краснодар – южная столица России. Город сейчас активно застраивается жилой, коммерческой и социальной недвижимостью, что делает его привлекательным для выгодных вложений. И этим стоит воспользоваться, если ваша цель – сохранить и приумножить свои деньги.

В этой статье мы рассмотрим, какая недвижимость Краснодара подходит для инвестиций на основе анализа российского рынка недвижимости, и рекомендации экспертов по правильному вложению денег.

Приобретение жилой недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду

Покупка коттеджа или квартиры для сдачи в аренду – это популярный способ инвестирования в России. Впрочем, как у любой стратегии инвестирования, у покупки недвижимости для сдачи в аренду есть плюсы и минусы.

Минусы:

  • Инвестиции окупаются довольно долго – от 3-5 до 10 лет и более. Часто приходится вкладывать новые суммы денег для ремонта квартиры, обновления мебели.
  • Высокая вовлечённость в процесс, риск попасть на недобросовестных жильцов. Необходимо следить за тем, чтобы люди вовремя рассчитывались за аренду, ухаживали за квартирой.

Плюсы:

  • Регулярные доходы, поступающие от арендаторов.
  • Жильё можно в любой момент продать и сполна “отбить” инвестиции.

На получаемые доходы за сдачу жилья в аренду влияют и другие факторы: расположение квартиры, наличие социальных и коммерческих объектов поблизости, качество транспортного сообщения.

Эксперты утверждают, что легче всего сдавать в аренду одно- и двухкомнатные меблированные квартиры. Плохо сдаются трёхкомнатные квартиры и помещения, в которых не установлена мебель и бытовая техника.

Вложение в недвижимость Краснодара с целью перепродажи

Инвестировать деньги в жильё для дальнейшей перепродажи – это хороший способ приумножения денег. Квартиры в новостройках можно купить на стадии котлована, когда цены за квадратный метр низкие. После окончания строительства инвестор сможет получить серьёзный доход, ведь цена к тому моменту увеличивается на 30-50%.

Получить выгоду от инвестиции в первичное жильё можно и по следующей схеме:

  • Квартира куплена, проведён ремонт – её можно сдавать в аренду.
  • Всего несколько лет аренды помогут отбить инвестиции, и за это время в районе новостройки наладится транспортная доступность и инфраструктура.
  • Вслед за этим квартиру можно продать по лучшей цене, чем сразу после сдачи комплекса.
Выбор редакции:  Стратегии для бинарных опционов на 80 минут

Эксперты рекомендуют выбирать для инвестиций только перспективные проекты: новостройки с интересным архитектурным проектом, которые строятся в районах с качественной инфраструктурой и транспортной доступностью.

На Краснодарском рынке недвижимости есть большой спрос на однокомнатные квартиры и студии: их всегда проще покупать, сдавать в аренду и продавать.

Коммерческая недвижимость – стоит ли игра свеч?

Помещения под коммерцию привлекательны для инвестиций, особенно это касается торговых площадок. Первые этажи в новостройках Краснодара являются коммерческими, поэтому найти и купить недвижимость такого плана не составляет труда.

Вложенные деньги отбиваются быстро, ведь спрос на коммерческие помещения высок, как и цена за квадратный метр. Но есть некоторые минусы:

  • Инвестиции на начальном этапе довольно большие.
  • Быть владельцем коммерческого помещения сложно: нужно правильно вести документацию, обслуживать площадь.

Как не потерять свои инвестиции?

Вкладывать серьёзные суммы в коммерческую или жилую недвижимость – это всегда риск. Можно потерять свои деньги, или вернуть меньше половины. Никто не способен на 100% сказать, окупятся инвестиции, или же все вложения будут потеряны.

Но защитить себя от не желаемого результата можно, если следовать простым правилам:

  • Тщательно проверяйте застройщика: узнайте, сколько объектов построены и сданы в пользование, посмотрите на их качество, отзывы жильцов. Также прочтите о том, какими качествами должны обладать лучшие застройщики.
  • Документация – это главный момент: по каким законам ведётся строительство, проверьте правильность оформления документов, изучайте планировки помещений. Обратите пристальное внимание на то, как выбрать застройщика, который не разорится.
  • Цена – чем она ниже, тем подозрительнее объект. Не стоит «бросаться» на предложения с привлекательной ценой, сначала проверьте, всё ли в порядке у застройщика. О том, от чего зависит цена, читайте в статье «Цены на жильё в новостройках Краснодара».

Каждая инвестиция – это серьёзный шаг к сохранению и приумножению своих денег. Выбирая объект для вложения, лучше «семь раз отмерьте» и только потом начинайте переговоры по покупке.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Спрос на недвижимость никогда не прекращается, и цены после каждого падения вырастают. Однако, собираясь вкладывать деньги, учтите, что этот вид инвестиций связан с определенными неудобствами и сложностями, а продать недвижимость быстро почти невозможно.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Вкладывать деньги в недвижимость считается надежным и выгодным. Действительно, спрос на жилье не падает, а в перспективе цены, как правило, растут. Аренда недвижимости тоже всегда актуальна: люди снимают квартиры, гаражи и т.

д. Не все при этом так однозначно: есть и отрицательные стороны вложения средств в недвижимость. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, и попытаемся определить, насколько оправданны такие инвестиции.

Преимущества вложений в недвижимость

  • Если не брать в расчет политические риски, вложения в недвижимость надежны, а цены на нее не могут снизиться критично.
  • В длительной перспективе стоимость недвижимости обычно растет.
  • Недвижимость, как правило, приносит доход от сдачи в аренду.
  • Часто при первой покупке недвижимости можно получить льготы (зависит от законодательства).
  • Покупка недвижимости по минимальной цене позволяет хорошо заработать в перспективе.
  • Долгосрочный кредит на покупку недвижимости может дать возможность выиграть при обесценивании валюты кредитования.

Недостатки вложений в недвижимость

Даже в периоды экономического подъема ликвидность невысока. Продажа или покупка недвижимости требует усилий, немалых затрат денег и времени. В кризисные периоды цены на недвижимость обычно падают или становятся нестабильными. В периоды глубоких кризисов продать недвижимость зачастую бывает почти невозможно.

Владелец недвижимости несет расходы по ее содержанию. Это могут быть налоги, платежи за коммуналку и т. д. Власти имеют возможность изменять условия приобретения, продажи и содержания недвижимости. Сюда можно отнести ставки налогов при продаже, арендную плату, налоги на землю, стоимость коммунальных услуг. Список можно продолжить.

Законодательством могут быть ограничены возможности владельцев недвижимости. Например, ограничения в целевом назначении земельного участка или невозможность выселения арендаторов жилья. В периоды глубоких кризисов стоимость недвижимости падает сильнее, чем стоимость базовых товаров и услуг.

Стоимость недвижимости часто неоправданно завышена и зависит от спекулятивной составляющей. Так, цены на московскую недвижимость, по мнению экспертов, в настоящее время продолжают оставаться непомерно раздутыми. В ближайшем будущем экономический кризис может привести к серьезному падению цен на жилье.

Даже при стабильном рынке недвижимости цены могут значительно повышаться или понижаться из-за локальных факторов (строительство дорог на участке, строительство предприятий и торговых центров, изменение национального и социального состава населения и пр.).

Если бралась ипотека, а стоимость жилья упала, не исключено требование досрочного погашения кредита. Если кредит взят в твердой валюте, а стоимость валюты, в которой получается доход, упала, то появятся сложности с обслуживанием кредита.

В случае продажи квартиры до истечения трех лет с момента покупки физическое лицо обязано заплатить подоходный налог.

Когда нужно инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость могут рассматриваться, если вы готовы к долгосрочным вложениям. Не приобретайте недвижимость, если деньги понадобятся вам через год-два.

Перед приобретением недвижимости нужно обязательно не только выяснить все расходы по ее содержанию, но также учесть вероятность роста этих расходов.

Не вкладывайте деньги в недвижимость, если не уверены в возможностях ее содержания.

При оформлении ипотечного кредита будьте осторожны! Если ситуация в экономике нестабильна и возможна инфляция (обесценивание национальной валюты), нельзя брать ипотечный кредит в твердой валюте (долларах или евро). Банки, как правило, именно в такие времена навязывают валютные кредиты или привязывают сумму кредита к курсу национальной валюты на момент оформления кредитного договора.

При рассмотрении возможности инвестиций в недвижимость универсальные рекомендации невозможны и нужно учитывать конкретные обстоятельства каждой сделки. В любом случае, торопиться нельзя, а каждое обстоятельство должно быть тщательно проанализировано. Инвестиции в недвижимость составляют немалые суммы, а рынок недвижимости сложен и существует масса факторов, влияющих на него.

© Старецкая Елена, BBF.RU

Стоит ли планировать инвестиции в недвижимость на 2020 года

Преимущества и перспективы

Сделать точный прогноз реальной доходности той или иной разновидности инвестиций не возьмется даже очень компетентный эксперт. Но отследить динамику трендов и на ее основе предсказать более-менее вероятное состояние рынка в ближайшее время – это возможно.

Обычно жилье считается одним из самых надежных векторов для вложений, поскольку несмотря на периодическое падение цен в этой сфере, жилые объекты никогда не смогут потерять своей «себестоимости».

Вкладывать деньги в жилье – это всегда резонно, в отличие от других виртуальных активов.

Кроме того, когда у вас в собственности находится какой-то дополнительный жилой объект, то вам уж точно будет где переночевать, не говоря о том, что его можно будет полностью или частично сдавать и стабильно получать арендную плату.

Есть и другой момент: инвестиции в эту сферу, как правило, являются долгосрочными, так что единожды приобретая квартиру или дом, сдавать эту жилплощадь можно будет хоть всю жизнь, обеспечив себе неплохой пассивный доход.

Но главное – на вторичном рынке почти нет риска потери вложений.

Купленную недвижимость вы также можете не только продать, завещать или подарить, но и использовать ее (при необходимости) в качества залога для получения кредита в банке.

Как следует хотя бы из этих факторов, такого рода инвестиции обладают большим числом преимуществ, если сравнивать их с прочими возможностями для вложений. К тому же они относительно стабильны.

Что касается прибыли/отдачи, то она может иметь как разный объем, так и разный характер. Если после покупки жилого объекта вы планируете сдавать его в аренду, то это будет пассивная форма прибыли, а сделанные в него вложения – капитальными. Ну а если жилье, которое вы покупаете, чтобы в дальнейшем перепродать по более выгодной цене, ваши «манипуляции» будут спекулятивными.

Впрочем, и сами инвестиции тоже могут быть разными, что обуславливается видами приобретаемой недвижимости. Она может быть:

  • жилой (новостройки или «вторичка»);
  • коммерческой;
  • находящейся в процессе строительства (например, на этапе котлована, возведения или отделочных работ);
  • или располагаться за границей.

Последний вид вложений сегодня становится все более актуальным, и как минимум благодаря тому, что потенциальный инвестор может купить жилье за рубежом, расположенное у моря, по соседству с заповедными местами, в знаменитом и красивом городе, в любом экзотическом краю или уголке земли с комфортным/здоровым климатом.

Инвестиции в недвижимость 2020 года

Распространенное мнение о том, что инвестирование в недвижимость является простым и понятным интуитивно, не вполне соответствует истине. Даже популярные среди начинающих инвесторов операции аренды и перепродажи жилья сопровождаются огромным количеством нюансов, изучение которых на практике может обернуться значительными потерями.

Чтобы использовать все возможности этого инструмента, следует рассмотреть известные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, изучить распространенные методики работы, а также ознакомиться с основными способами получения дохода. Такой анализ можно использовать как основу для выбора направления, повышения эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков, сопутствующих операциям с капиталом внушительных размеров.

Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость считаются одними из самых надежных в долгосрочной перспективе.

Покупка квартир и домов как способ не только уберечь капитал от инфляции, но и создать источник гарантированного пассивного дохода, характеризуется невысоким уровнем риска и рекомендуется в качестве обязательной составляющей любого инвестиционного портфеля.

Вследствие высоких финансовых требований немного сложнее работать с коммерческой недвижимостью, но и здесь с определенным опытом можно успешно находить достойные внимания объекты.

Инвестиции в недвижимость: достоинства и недостатки

Невозможно представить себе профессиональное инвестирование без предварительного изучения всех характеристик избранного инструмента.

Выгодные инвестиции в недвижимость требуют особенно внимательного отношения и тщательного планирования, поскольку инвесторы обычно оперируют вкладами в несколько миллионов рублей, что значительно увеличивает цену и негативные последствия ошибок и недочетов.

Существует множество видов таких вложений. Отличия между ними — в размерах капиталов, сроках и предполагаемой доходности, но некоторые общие черты все же можно выявить.

К достоинствам инвестиций в недвижимость следует отнести:

  • Большой выбор объектов и направлений в зависимости от возможностей инвестора (жилая, коммерческая, иностранная недвижимость);
  • Частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции (цены на объекты даже в периоды кризисов остаются достаточно высокими);
  • Получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
  • Тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
  • Возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
  • Возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Разумеется, подобный способ получения доходов не лишен и недостатков, в числе которых:

  • Относительно низкая ликвидность (недвижимость нельзя быстро продать без существенного снижения цены);
  • Потери времени и денег при продаже или покупке недвижимости — инвестиции сопровождаются бюрократическими операциями и уплатой пошлин;
  • Зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
  • Высокие требования к инвестиционному капиталу (средняя стоимость сделки составляет миллионы рублей);
  • Владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами (оплата коммунальных услуг, периодический ремонт);
  • Невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
  • Необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости ранее, чем через пять лет после ее покупки.

Кроме того, на стоимость объекта могут повлиять непредвиденные обстоятельства — строительство поблизости вредных предприятий или крупных транспортных узлов, банкротство градообразующих экономических субъектов, застройщиков или даже изменение климата. Разумеется, предусмотреть все факторы невозможно, но в предшествующий инвестициям в недвижимость в 2020 году анализ следует обязательно включить изучение не только самого объекта, но и всех перечисленных тенденций.

Как начать инвестировать?

Независимо от выбранного способа получения дохода в сфере недвижимости, инвестиции должны быть последовательными и поэтапными. Кроме минимизации рисков, такой метод в некоторых случаях позволяет получать дополнительную прибыль.

Определение финансовых возможностей

Любые инвестиции в недвижимость и строительство предваряет оценка размеров собственных активов. Исходя из этого, можно определить доступные направления и типы объектов.

При ограниченных возможностях предварительно следует изучить, как инвестировать в недвижимость при малом капитале: начать работу с земельными участками или с жильем на ранних этапах строительства.

Кроме того, можно использовать коллективные вложения в жилищные кооперативы и паевые фонды, а также привлекать соинвесторов для менее крупных объектов — найти их можно даже в интернете по объявлениям «Инвестирую в строительство недвижимости на условиях долевого участия».

Изучение рынка

От качества предварительного анализа и верного выбора сегмента зависят размеры будущей прибыли. Следует изучить тенденции движения цен, оценить потенциал развития выбранной области и определить, стоит ли инвестировать в недвижимость в данный момент времени: не исключено, что стоимость объектов искусственно завышена риэлторами и застройщиками.

Выбор объекта

После выбора предпочтительного направления нужно разобраться, в какую недвижимость лучше инвестировать.

Для этого изучается не только сам объект, но и район, в котором он находится — оценивается транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие и перспективы роста инфраструктуры.

Кроме того, следует определить способ получения дохода — некоторые объекты лучше перепродать, тогда как другие обладают значительным потенциалом для сдачи в аренду.

Получение прибыли

Особенности инвестиций в недвижимость предполагают два возможных способа получения дохода — аренду или перепродажу. Это определяет срок возврата вложений:

  1. Реализация той же квартиры в новостройке возможна в момент завершения строительства дома или жилого комплекса (через 2–3 года после его начала);
  2. Аренда в зависимости от назначения помещения окупается через 8–20 лет (однако, объект остается в собственности инвестора и также может быть продан впоследствии).

На этапе получения прибыли также можно увеличить стоимость объекта и доходность инвестиций в недвижимость 2020 года следующим путем:

  • Перепланировать объект, улучшить его функциональное предназначение, разделить объект аренды на два и более (например, превратить двухкомнатную квартиру или студию в две однокомнатных). В некоторых случаях цена недвижимости увеличивается на 15–25%, а при аренде можно ожидать получения прибыли в полтора раза большей;
  • Пристроить или присоединить дополнительные площади. Легче всего это сделать в частных домах путем добавления балкона или веранды, но и в обычных квартирах иногда объединяют лоджию с комнатой;
  • Сделать ремонт. Использование качественных материалов позволяет повысить цену еще на 15–20%, а если делать ремонт самостоятельно — можно сэкономить еще и на найме строительной бригады;
  • Изменить целевое назначение. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой и обратно иногда в разы повышает стоимость объекта — к примеру, квартиры на первых этажах, которые превращают в магазины с высокой арендной платой, или переделка бывшего производственного помещения в апартаменты и лофты.

В какую недвижимость инвестировать?

При выборе региона для работы, желательно отдавать предпочтение мегаполисам, так как инвестировать в недвижимость в 2020 году в крупных городах намного выгоднее: это обусловлено высокой ликвидностью объектов и постоянным спросом. Впрочем, при определенном подходе можно найти достойные внимания помещения и в небольших населенных пунктах — производственные площади, земельные участки под строительство. В целом инвестировать в недвижимость в России можно в:

  • Объекты для временного или постоянного проживания людей (квартиры, дома, коттеджи, апартаменты);
  • Объекты коммерческого предназначения (землю под производство, помещения для магазинов и офисов, промышленные здания, торгово-развлекательные центры).

Жилая недвижимость

Вложения в жилую недвижимость — лучшие инвестиции для тех, кто только начинает работу.

При этом можно проводить как операции на первичном рынке (покупать, продавать и сдавать в аренду объекты в новостройках), так и заниматься вторичным жильем.

Преимущество второго варианта в том, что покупку можно совершить с помощью ипотеки, после чего немедленно сдать объект в аренду и компенсировать связанные с регулярными платежами расходы.

Чтобы определить, стоит ли инвестировать в недвижимость, следует обратить внимание на следующие факторы:

  • Местонахождение (в престижном, спальном и экологически чистом районе);
  • Планировку (количество и расположение комнат, размеры подсобных помещений);
  • Состояние (наличие ремонта и общий износ инженерных сетей);
  • Инфраструктуру (удаленность от детских садов, школ, магазинов и поликлиник, наличие подъездов и парковок, доступность общественного транспорта).

Коммерческая недвижимость

Перед тем, как инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно обратить внимание на расположение объекта и его привлекательность для определенных типов бизнеса:

  • Учесть наличие коммуникаций, складских и подсобных помещений, возможность подъезда большегрузного транспорта (для производственных помещений);
  • Оценить близость к местам скопления людей, наличие транспортных развязок и узлов, удаленность от центральных улиц (для торговых помещений и заведений общепита);
  • Оценить близость к центрам деловой активности, наличие парковок (для офисных помещений).

Инвестиции в коммерческую недвижимость невозможны без привлечения достаточно большого капитала в 7–10 миллионов рублей, однако высокая арендная плата в этом случае позволяет окупить вложения значительно быстрее — уже через 6–8 лет.

Земельные участки

В зависимости от целевого назначения, инвестиции в землю можно разделить на краткосрочные (участки под строительство) и долгосрочные (сельскохозяйственные угодья и промышленные зоны). При этом для покупки земельного участка необходимые размеры капитала могут быть в несколько раз меньше, чем при работе с готовыми объектами строительства.

Инвестирование в участки характеризуется целым рядом преимуществ:

  • Отсутствуют коммунальные платежи;
  • Налоговые платежи намного ниже;
  • Участок не требует обслуживания или ремонта;
  • Упрощена процедура покупки и оформления документов;
  • Не требуется посредничество риэлторов.

Следует отметить, что находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса — этот риск обязательно нужно учитывать при выборе объекта для инвестирования.

Загородная недвижимость

Жители мегаполисов часто стремятся приобрести загородное жилье для отдыха или постоянного проживания, поскольку осознают вред, наносимый здоровью постоянным шумом, выхлопными газами и смогом больших городов. Популярностью пользуются как особняки, так и дачные участки, коттеджи, дома в пригороде. Инвестировать в загородную недвижимость можно посредством:

  • Приобретения недостроенных объектов;
  • Покупки готовых домов и коттеджей;
  • Покупки земельных участков для будущего строительства.

Стоимость объектов повышается по мере развития инфраструктуры, коммуникаций, газификации домов и подключения их к инженерным системам — потому эффективное инвестирование предполагает изучение планов развития пригородов и небольших населенных пунктов.

Недвижимость на стадии строительства

Несмотря на риск заморозки строительства или банкротства застройщика, инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних его этапах характеризуются высокой доходностью. Стоимость объекта непрерывно растет в процессе возведения здания и сдачи его в эксплуатацию, включающего:

  • Закладку фундамента;
  • Строительство первых этажей;
  • Завершение монтажных работ;
  • Завершение отделочных работ;
  • Вручение ключей первым жильцам;
  • Строительство сопутствующей инфраструктуры, благоустройство территорий.

На каждом из этих этапов, цена квартиры возрастает на 8–10% и в результате для самых перспективных проектов может вдвое превысить первоначальную.

Видео по теме Видео по теме

Вклады в фонды недвижимости

Коллективными инвестициями в недвижимость занимаются паевые фонды, позволяющие аккумулировать средства вкладчиков. При этом недвижимость не оформляется в качестве собственности инвестора, а управлением капиталами занимаются профессиональные инвесторы, что позволяет рядовому вкладчику экономить время, силы и деньги на уплате налогов.

Дополнительные преимущества инвестиционных фондов — возможность купить пай по приемлемой цене (не более 300 тысяч рублей) и получение доступа к инвестициям практически в любые объекты: торговые центры, многоэтажные жилые дома, отели, офисные здания. Для инвестора с небольшим капиталом просто не существует другой возможности вложить средства в подобную недвижимость.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Работа с иностранными объектами не рекомендуется новичкам, поскольку предполагает знание рынка недвижимости другого государства, знакомство с тонкостями местного законодательства и понимание структуры спроса.

Наибольшей популярностью пользуются курортные города и зоны отдыха, где частному инвестору доступны:

  • Виллы и коттеджи;
  • Мини-отели;
  • Квартиры;
  • Коллективные инвестиции в более крупные объекты.

Стоимость подобной недвижимости зачастую сравнима с ценой однокомнатной квартиры в пределах МКАД, а повышенный интерес со стороны отдыхающих граждан позволяет устанавливать более высокую арендную плату и сдавать квартиры не только помесячно, но и посуточно, и даже почасово. Единственный недостаток таких объектов — явно выраженная сезонность, чего лишены квартиры и хостелы в крупных европейских городах, позволяющие получать постоянный доход от проживания туристов и путешественников.

Заключение

Инвестированию в недвижимость обычно сопутствует большая подготовительная работа: оценка собственного капитала, исследование рынка, поиск подходящего объекта.

Даже после покупки придется нести расходы, связанные с ремонтом, налогами, коммунальными платежами.

Поэтому этот способ получения дохода нельзя назвать слишком уж простым и доступным: если инвестор не готов к такой активной деятельности — лучше предпочесть покупку золота или банковский депозит.

Однако сложно представить себе более надежный способ сохранения средств. Кроме того, при достаточном опыте и соответствующих размерах начального капитала можно работать с несколькими объектами одновременно, что повышает уровень доходов в несколько раз.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы такого капиталовложения

Итак, классический вопрос инвестора, способного эффективно вкладывать денежные средства, как получить максимальную доходность с минимальными рисками? Ответ на этот вопрос всегда однозначен – нужно инвестировать в недвижимость. И здесь возникает следующий вопрос: какому из направлений в этой сфере отдать предпочтение? Рассмотрим все возможные варианты.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Одним из вариантов, приносящим стабильный ежемесячный доход, является покупка квартир с целью последующей сдачи их в аренду.

Этот инструмент позволяет получать до 7% годовых, но имеет ряд существенных минусов, связанных с необходимостью поиска арендаторов, контролем за сохранностью помещения, что при большом количестве подобных объектов становится достаточно проблематично.

В случае если бюджет позволяет, конечно, лучше купить коммерческое помещение (желательно стрит-ритейл) и удачно сдать его в аренду, получая доход до 12% годовых.

Инвестиции в строительство недвижимости

Стоит рассмотреть также инвестиции в недвижимость на этапе строительства.

При принятии участия в долевом строительстве на этапе котлована можно получить на выходе до 30% прироста к вложенной сумме, но эта доходность будет зафиксирована только по факту окончания строительства, которое может продлиться от полутора до трёх лет, а иногда и больше.

Как известно, бывают такие проекты, которые никогда не доходят до финиша. Надо учитывать это обстоятельство при планировании таких инвестиций. Нынешнее законодательство позволяет без проблем продать права требования по долевому строительству на любом этапе, зафиксировав прибыль, в случае, если стройка успешно продвигается.

Покупка недвижимости с целью продажи

Покупка недвижимости с целью последующей продажи может быть интересна только в разрезе срочного выкупа. Срочный выкуп – это покупка объекта, возможно проблемного, с дисконтом до 30% от рынка.

Обычно такая необходимость возникает у продавца при форс-мажорных обстоятельствах, либо при отсутствии у правообладателя возможности разрешить ситуацию с жильцами.

Выбор редакции:  Удобный индикатор MBFX System

Данное направление требует внимательной проверки подобных ситуаций и оценки ликвидности объекта, поскольку при высокой рыночной стоимости эти инвестиции могут «заморозиться» на достаточно длительный период.

В какую недвижимость выгоднее вложить деньги в 2020 году – в коммерческую или жилую?

В любые времена инвестиции в коммерческую недвижимость гораздо более эффективны, чем в жилую. Стоит отметить полную стагнацию рынка загородной недвижимости в Московском регионе с 2020 года. Поэтому, рассматривать данное направление с целью дальнейшей сдачи в аренду или продажи не стоит вообще.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в 2020 году

В настоящее время особенно актуальны инвестиции в стрит-ритейл.

Каждый инвестор мечтает купить, например, помещение на 1-ом этаже жилого дома, расположенного на первой линии, сдать его под магазин и получать стабильный арендный поток, которого будет достаточно для обеспечения хорошего уровня жизни, а окупаемость данного проекта будет 7-8 лет.

В идеале, совместив такую инвестицию со срочным выкупом данного объекта либо выкупом с торгов, можно обеспечить окупаемость в 5 лет. Пожалуй, это одно из наиболее интересных вариантов размещения инвестиций, особенно в случае, если инвестор не хочет посвящать своё время заботам о своём объекте.

Однако из-за большого спроса эти помещения улетают как горячие пирожки. Можно рассмотреть такие варианты, как последующая сдача помещений под офисы, гостиничные комплексы либо клиники эстетической медицины, что тоже может неплохо генерировать арендный поток. Такая инвестиция окупится за 10 лет, а пассивный доход позволит инвестору не заниматься ничем, кроме путешествий по миру.

Инвестиции в жилую недвижимость в России в 2020 году

Инвестиции в жилую Недвижимость в России в 2020 году интересны только в столичном регионе, поскольку здесь можно спрогнозировать реальные сроки возврата инвестиций, а также быстро вернуть вложения, если возникнет такая необходимость.

Риски вложения в недвижимость

С точки зрения рискованности инвестиций в недвижимость являются самыми привлекательными, поскольку гарантируют инвестору как минимум сохранность стартового капитала. Используя эти инструменты, вы никогда не обнулите свой депозит.

Наличие твёрдого обеспечения защитит вас от кризисов, волатильности, нестабильности и даже чрезвычайных ситуаций. Если объект застрахован, то вам не грозят даже природные катаклизмы. Однако есть риски при совершении сделки столкнуться с наличием злого умысла у вашего продавца.

Но даже здесь есть возможность застраховать титул при совершении сделки либо обратиться к грамотным специалистам, которые проверят юридическую чистоту сделки.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Как у любого вида инвестиций, у недвижимости есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

Самый главный плюс таких вложений – это практически нулевая рискованность.

Также хорошим плюсом для инвестора является возможность организации размещения своих инвестиций таким образом, чтобы принимать минимум участия в вопросах ведения этого бизнеса.

При грамотном размещении этот инструмент позволяет получать хорошую стабильную доходность от 7 до 30% годовых в зависимости от выбранной инвестором стратегии.

Минусы

Это направление имеет один существенный минус – это невозможность мгновенной монетизации стартового капитала. Даже при наличии у вашего объекта достаточной ликвидности, понадобится от полугода времени для того, чтобы превратить его снова в деньги.

В каких городах России выгоднее покупать недвижимость

По моему мнению, наиболее ликвидными и, соответственно, инвестиционно-привлекательными для покупки недвижимости является столичный регион и город Санкт-Петербург.

Агентства по инвестициям в недвижимость в России

Для инвестиций в строительство недвижимости я могу рекомендовать таких застройщиков, как:

  • Донстрой.
  • Капитал Групп.
  • ГК Пионер.
  • Группа компаний МИЦ.
  • Группа компаний ПИК.

Данные застройщики зарекомендовали себя, как успешные девелоперы с достойной капитализацией.

Если же вы вкладываетесь в недвижимость на вторичном рынке, рассмотрите такие компании, как:

  • Бест Недвижимость.
  • Азбука Жилья.
  • СВ Капитал.

Они помогут вам в поиске подходящих объектов, проверке юридической чистоты сделок, организации сделок и последующем управлении выкупленными объектами.

Если вы хотите купить недвижимость с торгов по реализации арестованного имущества должников с большим дисконтом, то рекомендую нашу компанию – Первая Гильдия Ростовщиков. Наш канал в Телеграм: https://t.me/joinchat/AAAAAFjXQBkaiK5ZQHNx5w.

Прогноз инвестиций в недвижимость на 2020 год

По прогнозам наших аналитиков недвижимость в столичном регионе будет сохранять стабильную цену, а стагнация в сфере загородной недвижимости продолжится.

Принятые летом 2020 года законы, регламентирующие деятельность ростовщиков на рынке недвижимости, приведут к консолидации мелких игроков и образованию ограниченного количества крупных, что обусловит ужесточение требований к выдачам займов под залог недвижимости. Сфера инвестиций в недвижимость станет еще более привлекательной.

Всё об инвестициях в недвижимость: виды, плюсы и минусы, пошаговая инструкция по инвестированию

Приветствую вас, уважаемые читатели!

Привлекательная тема для жаждущих получать пассивный доход – инвестиции в недвижимость. Предлагаю разобраться в видах вложений в недвижимые объекты. Я перечислю способы извлечения и увеличения прибыли от инвестирования, плюсы и минусы этой деятельности.

Цели инвестиций в недвижимост ь

У любой инвестиции цель одна – извлечение дохода. Под целями во множественном числе я понимаю два направления:

  • п окупк у недвижимых объектов по более низкой цене для дальнейшей перепродажи по более высокой с извлечением дохода в форме маржи;
  • п риобретение недвижимости для сдачи в аренду ради извлечения пассивного дохода.

Один инвестор может совмещать обе цели. Например, сначала сдавать объект или несколько, потом прекратить аренду и продать. Можно и параллельно оформлять сделки купли-продажи одних объектов недвижимости и сдавать арендаторам другие.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижку дают инвесторам существенные преимущества:

  • у жилых помещений в больших городах отличная ликвидность. У инвестиционно привлекательны х объект ов (загородная, коммерческая, зарубежная недвижимость) – тоже;
  • д олгосрочность доходности. Сдавая квартиры, апартаменты, площади для торговли и сервиса (банковских, бытовых услуг, СТО и др.), собственник обеспечен денежными поступлениями на многие годы, обычно на десятилетия;
  • д оступный порог входа. Если не хватает денег на готовый объект, можно купить недвижку на этапе строительства, заключить договор на долевую собственность, арендовать имущество с правом сдачи в субаренду и др.;
  • р азнообразие направлений инвестдеятельности. Это операции с жилой и коммерческой вторичкой, вклады в строящуюся недвижку, инвестиции в объекты, находящиеся в черте города или за городом, в России либо за границей;
  • о бозримая перспектива окупаемости вложенных средств – максимум до 10 – 12 лет, часто шесть-семь и еще меньше.

Без недостатков у этого вида инвестиций не обошлось:

  • с прос на недвижимость сильно зависит от экономического положения региона, где расположены объекты. Да и ситуация в экономике становится все более нестабильной. Внезапно банкротятся даже успешные крупные предприятия, люди уезжают из городов, где располагались производственные площадки. Падает стоимость освобождающихся жилых и коммерческих помещений. Результат для вложившихся в эти объекты частных инвесторов – плакали денежки;
  • в ысокая стоимость недвижимого имущества – фактор, увеличивающий масштаб инвестиционных рисков. Ведь чем крупнее инвестиции, тем больнее потеря вложений;
  • н изкий спрос на недвижимость в депрессивных местностях, особенно малых населенных пунктах, где о высокооплачиваемой работе можно только мечтать;
  • и здержки на ремонт, уплату налогов, страхование, охрану коммерческих объектов. Теоретически к издержкам собственников недвижимости относятся также коммунальные платежи, но на практике эти расходы ложатся на арендаторов.

Доходность и риски

Если имущество приобретено несколькими лицами в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

  • г ород-миллионник, расширяясь, поглотил пригородный поселок. Его жители обрели право на городскую прописку, цены на квартиры в поселке выросли;
  • в экологически благополучном районе построили химзавод. Экология резко ухудшилась, цены на квартиры упали;
  • в районе новостроек по вине застройщика несколько лет не появляются обещанные объекты гражданской инфраструктуры – инвестиции в квартиры, вложенные на этапе котлована, себя не оправдывают. Школу, два детсада, больницу и др. таки построили – квартиры в районе подорожали, вложения начинают отбиваться.

При вкладывании в строящиеся объекты повышается риск, что застройщик не закончит возведение жилого комплекса. Минимизировать вероятность такого сценария поможет знакомство с репутацией застройщика, его финансовым положением, целевым назначением земельного участка, где начинается строительство.

Серьезные риски связаны с возможной гибелью имущества по причине, которая не значится в списке страховых случаев. Страховщик отказывает в выплате возмещения, пытаться взыскать компенсацию через суд бесполезно, итог – бывший собственник остается без имущества и без денег, потраченных на его приобретение.

Виды инвестиций

Тем не менее вероятность потерять инвестированные средства на недвижимости значительно ниже, чем наа вклад ах в акции, стартапы, развитие бизнеса. Это если знать все виды инвестирования, верно выбирать наилучшие направления и недвижимые объекты.

Виды инвестиций мы далее разберем, охарактеризуем, сравним.

В жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость наименее рискованные. Научитесь:

  • правильно выбирать квартиры, дома, таунхаусы для перепродажи либо пересдачи в субаренду;
  • сбивать цену при покупке либо аренде;
  • набивать цену при продаже другому собственнику либо пересдаче другому арендатору.

Чтобы удачно инвестировать в жилую вторичку, вам придется освоить премудрости:

  • приобретения действительно ликвидных недвижимых объектов;
  • проверки юридической чистоты сделок купли-продажи;
  • грамотного оформления документации при операциях с недвижимым имуществом;
  • расчетов с другими участниками сделок, исключающих мошеннические действия.

При покупке нужно учитывать массу критериев, влияющих на стоимость аренды. Помните, что здесь мелочей точно не бывает.

В коммерческую

Заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость рекомендуется при наличии опыта, который можно приобрести в ходе операций с жилым имуществом. Желательно также иметь не менее 5 млн руб. свободных средств, даже если вы будете осуществлять коллективные вложения.

Вариантов коммерческой недвижки, различающихся площадью, расположением, целевым назначением, немало.

Если удастся купить перспективный объект с выгодой, привлечь арендаторов, рационально организовать продажи арендуемых площадей, то можно извлекать отменные доходы. Инвестор может управлять объектами самостоятельно или делегировать управление агентам по недвижимости.

В строительство

Вклады в строительство ощутимо рискованнее, чем в готовые объекты. Зато перспективы извлечь доход тоже более радужные благодаря огромной разнице в цене квартир у застройщика на начальном этапе строительных работ и в сданном доме. Кроме того, стартовые инвестиции гораздо меньше, чем при покупке вторички.

Чтобы купить одну или несколько квартир в строящемся жилом комплексе, нужно:

  • и зучить нюансы соглашения с застройщиком (девелопером);
  • в ерно оценить привлекательность нового жилья для покупателей либо арендаторов;
  • т очно подсчитать расходы на чистовую отделку помещения перед перепродажей либо сдачей в аренду.

Земельные участки

Инвестиции в этот вид недвижимости имеют несколько плюсов:

  • прост ую процедур у купли-продажи;
  • низк ую вероятность мошенничества;
  • отсутствие дополнительных расходов, характерных для вложений в другие виды недвижимого имущества.

Загородная недвижимость

  • покупка-перепродажа земельных участков для загородного жилищного строительства;
  • покупка коттеджей, таунхаусов, квартир в малоэтажных многоквартирных домах на этапе строительных работ;
  • покупка готового жилья.

Уровень дохода зависит от расположения объекта, имеющейся инфраструктуры, транспортной доступности.

Парковочные места

Места для парковки – вполне подходящий предмет для инвестиций. Количество автомобилей в больших городах только растет, и автомобилистам нужно где-то размещать железного коня. А за тачками, припаркованными в непредназначенном месте, охотятся эвакуаторщики.

Вложения меньшие, чем в иную недвижку, доход также будет сравнительно низким, зато стабильным.

Участие в фондах недвижимости

Вклады в ПИФы, чья специализация – операции с недвижимостью, подходят начинающим инвесторам.

Преимущества этого вида инвестиций:

  • операциями с активами па йщ иков занимаются профессиональные финансисты, наработавшие соответствующую базу для инвестирования;
  • инвестор не тратит время и личный человеческий ресурс на сделки, не оформляет право собственности на недвижку;
  • высокая диверсификация вложений.

Доходы с вкладов в ПИФы бывают стабильными, но меньшими, чем при удачных спекуляциях с недвижкой.

В зарубежную недвижимость

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Виды инвестирования в недвижимость по возрастанию соотношения «доходность – риски» (1 – наименее доходные и рискованные инвестиции, 7 – наиболее):

  • ПИФы;
  • парковочные места;
  • земельные участки;
  • зарубежная недвижимость;
  • жилая недвижка;
  • коммерческая недвижимость;
  • строительство.

Топ способов извлечения денег из инвестиций

Способы извлечения доходов от аренды:

  • п окупка жилого помещения для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Приносит стабильный доход без особых усилий. Но окупать себя вложения также будут долго;
  • п окупка жилого недвижимого помещения и сдача в аренду посуточно. Доход гораздо выше, чем от долгосрочной аренды, но куда выше риск порчи мебели, сантехники, кухонной техники. Возрастают трудозатраты по регулярному выселению-заселению постояльцев, постоянной уборке помещения, стирке постельного белья и полотенец;
  • п окупка с дальнейшей сдачей в аренду таунхауса. Плюсы – более высокая арендная плата, лояльные благонадежные арендаторы. Минусы – выше стоимость покупки, меньше спрос на съем такой недвижимости ;
  • покупка с последующей сдачей коттеджа либо иного загородного дома. Собственник может проживать в одной половине дома, а другую сдавать. В этом случае возможна как долгосрочная, так и посуточная аренда. Особым спросом пользуется аренда загородной недвижимости на выходные и праздники. Высокий доход обеспечен, только если дом недалеко от города и до него легко добраться (нет пробок на выезде, ходят рейсовые автобусы и т. п.);
  • п остройка многоквартирного дома для дальнейшей сдачи помещений в аренду. Доход от сдачи множества помещений будет высоким, от собственника потребуется умение навести и поддерживать в доме порядок (можно нанять коменданта). Очевидный минус – сумма начальных инвестиций неподъемна для большинства начинающих инвесторов в недвижимость ;
  • п окупка зарубежной недвижимости для сдачи в аренду. Организационные вопросы – заселение жильцов, взимание арендной платы, надзор за выполнением жильцами договорных обязательств – решает управляющая компания, с которой иностранец-собственник заключает специфический договор. Преимущество способа – стопроцентный пассивный доход. Недостатки – дороговизна прибыльных объектов в дальних странах, расходы на посещение государства, где покупается недвижка, сложности с оформлением сделок за границей;
  • п окупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Плюсы – высокий спрос, вариативность сдачи площадей, широкие возможности по удержанию арендаторов. Главный минус – сложности со сдачей помещений в случае экономического кризиса ;
  • п окупка с последующей сдачей гаражей, боксов, парковочных мест. Плюс – наименьший порог входа. Минус – невысокий доход.

Инвестиции для грядущей перепродажи:

  • приобретение земельного участка;
  • покупка первичного жилища на ранней стадии строительства с перепродажей после сдачи новостроя;
  • приобретение неблагополучной квартиры (у собственника с алкогольной зависимостью, сомнительной социальной ответственностью) с перепродажей после капремонта;
  • покупка недвижимого объекта, пребывающего в залоге;
  • самостоятельное строительство дома.

Каждый способ дает шансы извлечь высокую прибыль, но требует навыков охотника за недвижимостью и/либо строителя.

Как начать инвестировать: пошаговая инструкция

Чтобы совершить инвестицию, нужно пройти 5 шагов:

  • выбрать направление инвестирования по своим финансовым возможностям;
  • исследовать рынок, сравнивая имеющиеся предложения;
  • выбрать объект для инвестиции;
  • совершить сделку по приобретению недвижимости;
  • извлечь доход.

Определяем уровень финансовых возможностей

На первом шаге я рекомендую не только оценить собственные возможности, но и проработать вариант коллективного инвестирования. Стоит поискать других желающих вложиться в недвижку, чтобы купить жилой либо коммерческий объект вместе (с выделением долей).

Изучение предложений

Далее нужно проанализировать рынок, рассмотреть предложения относительно потенциальной доходности каждого продающегося объекта.

Выбор объекта для инвестирования

Необходимо проверить каждый объект на соответствие характеристик, заявленных продавцом, реальному положению.

Осматривая квартиры, нужно наводить справки о соседях, экологичном и криминогенном благополучии района, социальной инфраструктуре и др.

При выборе коммерческой недвижимости надо сразу прикидывать варианты сдачи площадей арендаторам, верно оценивать потенциальный доход.

Покупка объекта недвижимости

Извлечение прибыли

Последний шаг – перепродажа либо сдача имущества по максимально возможной стоимости. Важно и не продешевить, и не выставить слишком большую цену.

В какое строительство лучше вкладывать деньги: топ-5 вариантов

Разновидность недвижимости Особенности Окупается за.
Помещения в многоквартирных домах Сдача в аренду Перепродажа Сдача Продажа
Доход выше, окупается дольше Доход ниже, окупается быстрее от 5 лет 1 – 2 года
Частные дома, коттеджи Крайне важно учитывать расположение и доступность инфраструктуры 3 – 5 лет
Гостиничные площади Для курортных местностей и крупных городов 4 – 6 лет
Производственные помещения Вариант для коллективных инвестиций, включая ПИФы 8 – 10 лет
Коммерческая недвижимость Требует опыта и развитой деловой хватки 6 – 10 лет

Стратегии инвестирования

Т оп наилучших стратегий инвестирования в недвижимые объекты:

  • и нвестиции в новострой для перепродажи;
  • и нвестиции в новострой для сдачи арендаторам;
  • и нвестиции в жилье на вторичном рынке для перепродажи;
  • и нвестиции во вторичку для сдачи квартирантам;
  • а ренда вторички на долгосрочный период для пересдачи посуточно (с разрешения собственника);
  • п окупка коммерческого помещения, перепланировка под мини-офисы для сдачи арендаторам;
  • п окупка жилой недвижимости с обременением либо неблагополучными собственниками по низкой цене для снятия обременения в ходе сделки и перепродажи имущества по высокой цене.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций

Повысить доход от инвестиций помогут следующие приемы:

  • п ерепланировка. Требует согласования в компетентных инстанциях. Советую поручать такую переделку профессиональным строителям. Тут самодеятельность неуместна;
  • п ристройка дополнительных помещений (точно так же с узакониванием). Показана для коттеджей и частных домов. Нередко пристройку разрешают и владельцам квартир на нижних этажах многоэтажек;
  • к ачественный ремонт. Плюс метода – повышает стоимость объекта. Минус – многие покупатели предпочитают приобрести недвижку без ремонта и обустроить по собственн о му усмотрению;
  • п ерепрофилирование жилых помещений в нежилые и наоборот. Рискованный вариант, чреватый потерей ожидаемой прибыли, поскольку надзорные органы часто отказывают в процедуре.

Как инвестировать в недвижимост ь при малом капитале

Три способа совершать инвестиции в недвижку с малыми суммами собственных денег:

  • и спользование кредитных средств. Если доход выше процентов по кредиту, заемщик обретает и недвижимый объект в собственность, и прибыль;
  • о бъединение с соинвесторами;
  • в ыбор стратегии, требующей незначительных вложений.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимост ь

Дарю список профессиональных посредников, с которыми выгодно работать при инвестировании в недвижимое имущество.

(только подводка, в статье будет актуальный список)

Альтернативы

Основная альтернатива вложениям в недвижимость – инвестиции на фондовом рынке. Важное преимущество последнего – доступность для инвестора многообразных финансовых инструментов, что позволяет «класть яйца в разные корзины». При покупке недвижимого имущества такая диверсификация невозможна.

Существуют и разнообразные альтернативные инвестиции, но это тема для отдельной статьи.

Отзывы инвесторов

Заключение

Вложения в недвижимость сулят хороший доход, но легких денег в этой области нет.

Чем больше хотите заработать, тем больше предстоит вложить труда:

  • искать самые выгодные объекты;
  • взаимодействовать с арендаторами (покупателями);
  • совершать операции с недвижимым имуществом и так далее.

Необходимо также умение учитывать всевозможные риски, воздерживаться от сомнительных сделок.

С чего начать инвестирование в недвижимость – простые шаги от эксперта + риски, о которых нужно знать

С вами вновь на связи эксперт по сделкам с недвижимостью, автор проекта для самостоятельных продавцов и покупателей недвижимости «Без Риелтора. Все Просто» и эксперт портала «ПапаПомог» Галина Серая.

Я занимаюсь сделками с недвижимостью с 2000-го года и с 2001-го года – инвестированием в недвижимость. За это время мною проведено больше 100 инвестиционных сделок.

В статье я расскажу вам об актуальных стратегиях инвестирования, о том, кому подходит этот вид заработка, как стать инвестором и превратить недвижимость в источник стабильного дохода.

Устраивайтесь поудобнее, мы начинаем!

Для кого подходят инвестиции в недвижимость

Если вы всерьез задумываетесь об инвестировании, начните с книг Роберта Кийосаки «Богатый Папа, Бедный Папа» , «Квадрант денежного потока» и Дональда Трампа «Думай, как чемпион» , «Мысли по-крупному и не тормози». Это два известных и успешных девелопера, которые рассказывают об основных принципах инвестирования.

Они расширяют финансовое мировоззрение, учат ставить цели и достигать их. Прочитанную информацию нужно сопоставлять с реальностью, адаптировать к рынку недвижимости нашей страны.

Инвестирование подходит тем, у кого есть капитал на приобретение хотя бы одного инвестиционного объекта недвижимости. В качестве объекта инвестирования может рассматриваться гараж, дачный домик, квартира в новостройке или вторичное жилье.

Инвестирование в гаражи можно начать с капитала 60 000 рублей на выкуп и ремонт помещения. Срок окупаемости вложений в среднем составляет около трех лет. Строительство и продажа дачных домиков может иметь доходность 100% при сроке окупаемости в полгода, но для этого способа инвестирования нужны финансы на покупку участка и строительство.

Если вы решите привлечь для бизнеса на инвестировании в недвижимость заемные средства (ипотеку), у вас должна быть в наличии сумма для внесения первоначального взноса (не менее 50% от стоимости недвижимости).

Инвесторами могут быть предприниматели, имеющие оборотные средства. Часть заработанных средств можно потратить на инвестирование в недвижимость, чтобы создать для себя «финансовую подушку», на которую всегда можно «опереться».

Если вы возьмете ипотеку с маленьким взносом или попробуете «выйти на рынок» без капитала, велик риск совершить ошибку. Тогда все финансовые риски лягут на вас. Если у вас нет финансовой «подушки безопасности», опыта, вы рискуете столкнуться с серьезными материальными трудностями, вместо прибыли получить долги.

Наличие стартового капитала – показатель вашей финансовой грамотности, устойчивости, умения обращаться с деньгами.

Виды инвестиций в недвижимость

Бизнес на инвестировании можно строить, выбрав разные объекты вложения, относящиеся к коммерческой, жилой, залоговой недвижимости или строительству.

Куда начать инвестировать?

Остановимся подробнее на каждом виде объектов инвестирования и разберем их особенности, доходность и риски.

В коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – объекты нежилого назначения (гаражи, нежилые помещения). Инвестирование подразумевает покупку с последующей перепродажей или сдачей недвижимости в аренду.

1. Гаражи

Самый скромный стартовый капитал требуется для этого вида инвестирования.

Окупаемость. Срок окупаемости при сдаче гаражей в аренду – 3-4 года. В случае перепродажи возможна доходность в 50% за полгода или год, в зависимости от того, сколько времени уйдет на продажу. Инвестирование в гаражи подходит новичкам с маленьким стартовым капиталом из любых регионов РФ.

Юридические тонкости. Покупайте гараж, который оформлен в собственность продавца. Никогда не приобретайте недвижимость без оформления права собственности. Если вы не разбираетесь в юридических вопросах, обратитесь к специалисту.

Стоимость аренды гаража в месяц от 1 000 до 3 500 рублей . Цена зависит от его местонахождения, характеристик.

Плюсы и минусы. К плюсам относится маленький стартовый капитал, возможность сдачи недвижимости в аренду или последующая продажа. Минусом может стать отсутствие подготовки, покупка объекта без документов, покупка неликвидного объекта, с которого вы не сможете получить прибыль.

2. Нежилая недвижимость

Инвестирование в нежилую недвижимость требует серьезных денежных вложений. Минимальный взнос (в городах-миллионниках) от 7-8 миллионов рублей . Доходность зависит от характеристик помещения, ставок аренды.

Оптимально покупать помещение размером 90-120 квадратных метров.

Основные категория арендаторов – сетевые компании, которые снимают помещение на длительный срок, а впоследствии могут выкупить его в собственность. Поэтому рассматривать объекты с меньшей площадью не имеет смысла.

Выбор редакции:  Прогноз цены серебра для торговли бинарными опционами

В городах-миллионниках стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости 800-1000 рублей. Если площадь помещения 100 квадратных метров, ваш ежемесячный доход составит 80 000-100 000 рублей.

Окупаемость этого вида инвестирования 7-8 лет. По сложности этот вид финансовых вложений в недвижимость считается сложным, потому что требует учета многих факторов, вплоть до того, какой мощности электричество подведено в данное помещение.

Юридические тонкости. Важно проверить юридическую чистоту объекта, его историю, назначение использования. Чтобы снизить риски, привлекайте юриста, имеющего опыт проведения сделок с коммерческой недвижимостью.

Плюсы и минусы. К плюсам относится получение стабильного дохода. К минусам можно отнести необходимость тщательно подготовиться к покупке.

До приобретения коммерческой недвижимости желательно «натренироваться» на сделках с жилой.

В жилую недвижимость

Плюсы и минусы. Самый доступный по затратам вид инвестиций в жилую недвижимость – вторичное жилье. Это не самая удобная для инвестирования отрасль. Сложность с ней состоит в том, что проблематично найти выгодные для вложения варианты: квартиры, которые владельцы срочно продают в связи с переездом, квартиры или дома в обветшалом состоянии, после пожара, затопления (при условии, что у вас есть средства и силы на восстановление такого объекта).

Стартовый капитал для этой инвестиционной стратегии – от 1 миллиона рублей или от 500 000 для первоначального взноса по ипотеке.

Окупаемость для сдачи жилых помещений в аренду достигается сдачей посуточно. Сдача квартиры в центре Челябинска– от 1 500 до 3 500 рублей в сутки. Чтобы «выжать максимум», нужно погружаться в бизнес по поиску клиентов на аренду жилья.

Доход и окупаемость будут зависеть от вашей активности в сдаче квартиры. Если сдавать жилье на длительный срок, окупаемость составит 12-13 лет. Средняя стоимость аренды квартиры в месяц 10 000 рублей.

Если вы купите квартиру за 1,4 млн. рублей и будете сдавать ее за 10 000 в месяц, срок окупаемости составит больше 10 лет.

Выгодный вариант инвестирования

Сдача жилья предприятиям, нуждающимся в расквартировании иногородних сотрудников. Такие предприятия арендуют квартиры на длительный срок и хорошо платят за аренду.

Юридические тонкости. Перед покупкой обязательно проверяйте документы, юридическую чистоту, историю перехода прав собственности. Привлекайте юриста, чтобы избежать рисков.

Обо всех тонкостях покупки квартиры я уже рассказала в статье: «Как купить квартиру без риэлтора».

Торги по банкротству, залоговая недвижимость

Это также сложный вид инвестирования. Чтобы зарабатывать в этой отрасли, нужно изучить ее специфику, знать где и как проводятся торги, разбираться в документах на недвижимость, которая там реализуется, знать, как участвовать в таких торгах, условия участия.

Для инвестирования в такие объекты недвижимости нужно минимум 600-700 тысяч рублей .

Окупаемость зависит от юридической чистоты квартиры. Если вы столкнетесь с длительным выселением бывших владельцев или другими сложностями, срок перепродажи или аренды объекта инвестирования затянется. От этого зависит и доходность ваших вложений.

Юридические тонкости. Сложно проверить юридическую чистоту объекта. Есть риск столкнуться с тем, что из купленной вами квартиры вам придется выселять ее бывших владельцев, не сумевших погасить ипотеку. Обязательно привлекать опытного юриста.

Плюсы и минусы. Сложность инвестирования – главный недостаток этого вида. Все время нужно учиться, разбираться в тонкостях торгов, специфике объектов недвижимости.

Слабо подготовленному инвестору лучше за этот вид инвестирования не браться.

В строительство

Инвестирование в строительство подразумевает ИЖС и строительство на участках под дачи, а также новостройки.

1. Новостройки

К категории новостроек относится недвижимость, которая строится по долевому участию, еще не введенная в эксплуатацию.

Инвестирование в новостройки – покупка жилья на этапе строительства, когда цена у недвижимости не так высока, как после сдачи в эксплуатацию, с последующей перепродажей или сдачей в аренду.

Стартовый капитал для начала бизнеса от 1 000 000 рублей (для крупных городов) или от 500 000 рублей для ипотеки.

Доходность отрасли от 15 до 30%, если купленную недвижимость вы будете перепродавать. При сдаче в аренду срок окупаемости около 10 лет.

Перепродажа – идеальная стратегия инвестирования для новостроек.

Юридические тонкости. В этой отрасли инвестирования нужно проверять документы застройщика, оценивать все риски, привлекать юриста. Покупайте жилье в новостройке только по закону о долевом участии.

Постепенно с каждой последующей сделкой у вас сформируется опыт, вы сами сможете проверять надежность застройщика и юридическую чистоту объекта.

Важно мониторить рынок, сводить риски при покупке недвижимости к минимуму.

Плюсы и минусы. Во всех городах активно ведется строительство нового жилья, поэтому найти подходящий объект несложно. Минусы – необходимость разбираться в юридических тонкостях при выборе объекта инвестирования.

Даже если вы ничего не заработали от сделки, например, купили квартиру и перепродали ее по той же цене, не расценивайте это как неудачу. Вы приобрели опыт, который поможет вам следующие операции сделать более успешными.

Если у вас получается делать только одну сделку в год с доходностью 15%, то за 10 лет работы из одной квартиры вы получите четыре.

Как это работает, смотрите в видео ниже:

2. Строительство дачных домиков

Стартовый капитал для строительства дачных домиков 300 000-400 000 рублей , для коттеджей 3-4 миллиона рублей .

Для успеха в этой отрасли инвестирования необходимо четкое знание этапов строительства, стройматериалов, цен на них, чтобы не столкнуться с «подводными камнями», а также опыт в строительстве.

Плюсы и минусы. Необходимо наличие строительного образования, четкое понимание процесса строительства, знание материалов и технологий, чтобы вы могли разумно экономить на строительстве без ущерба для качества жилья, разбираться в особенностях участков, типах фундамента.

Для любого вида инвестирования в недвижимость нормальным считается доход от 15 до 30% годовых.

Иностранные инвестиции – вкладываем за рубежом

Инвестиции в недвижимость в других странах всегда привлекали наших соотечественников. Германия, США, Испания – популярные направления, где российские инвесторы охотно приобретают недвижимость.

Для успеха в отрасли нужно хорошо разбираться в законодательстве этих стран, знать условия продажи, перепродажи, сдачи недвижимости в аренду и выплат коммунальных платежей.

Для выхода на международный рынок, нужно потратить больше времени на обучение, чем для работы на рынке в России. Необходимо четко понимать, для чего вы хотите совершать инвестиции за рубежом. Если вы хотите заработать 15% годовых, то лучше делать это в вашем городе, там, где вы живете.

Покупка квартиры за границей оправдана, если вы делаете инвестиции на перспективу, например, для обучения ваших детей за границей или с целью последующей эмиграции.

Будущее инвестирование нужно разбить на этапы:

  1. Накопление стартового капитала.
  2. Поиск ликвидных объектов.
  3. Знакомство со страной для понимания, нужна ли вам недвижимость в ней.

Нельзя просто взять и купить квартиру или дом наобум. Такие покупки часто заканчиваются разочарованием.

Стартовый капитал. Минимум для инвестирования – от 100 000 $ .

Окупаемость. Срок окупаемости трудно прогнозировать. Она зависит от ликвидности объекта, его расположения, ситуации на рынке недвижимости в стране, где вы купили квартиру или дом, юридической чистоты.

Юридические тонкости. Обязательно привлекайте юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Опытный юрист – гарантия безопасной сделки!

Доходность. Сумма зависит от критериев доходности в регионе страны, размере коммунальных платежей, налогов.

Плюсы и минусы. Плюсы – возможность приобрести недвижимость на перспективу (выезда из страны, для учебы или жизни детей). Минусы – необходимость тщательно изучить рынок недвижимости, законы, привлекать юриста-иностранца, иметь хороший стартовый капитал. Сделка без знания нюансов рынка приведет к большим затратам, отсутствию выгоды.

ТОП-3 антистратегий

Чтобы добиться успеха в инвестировании, нужно руководствоваться хорошей стратегией. Хорошая тактика должна не только приносить вам доход, но и не противоречить законодательству РФ.

Рассмотрим примеры популярных «доходных тактик», которые лучше не использовать начинающему инвестору.

Антистратегия 1. Покупка квартиры и деление на студии

Несмотря на популярность, эта стратегия сопряжена с высокими рисками. По закону запрещено из одной квартиры делать многоквартирное помещение. Если надзорные органы уличат вас в незаконной перепланировке, вас обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние. Это сопряжено с возвратом денег вашим покупателям, расторжением сделки, возможной компенсацией морального ущерба.

Второй способ заработка на делении на студии – сдача квартир в аренду. Это также противоречит законодательству, поскольку организация гостиничного фонда в жилых помещениях запрещена.

Особенно опасно инвестирование в такие объекты с привлечением ипотеки. Вы рискуете не только столкнуться с ответственностью за перепланировку, но и потерять средства на выплату кредита.

Антистратегия 2. Инвестиции в курортную недвижимость

Курортная недвижимость – еще одна высокорисковая отрасль инвестирования. Риск в том, что во многих городах на землях ИЖС строят многоквартирные дома. Это противоречит законодательству.

Жилой дом, построенный на участке ИЖС, не должен иметь признаки многоквартирного дома. По документам такое строение может оформляться как нежилое. Если надзорные органы выявят нарушение, такой объект подлежит сносу.

В Сочи массово сносят такие объекты. Об этом много сообщений в прессе.

Если вы настроены на покупку курортного жилья, рассматривайте «чистые» варианты – новостройки по договору долевого участия или вторичное жилье.

Если вы планируете сдавать жилье в аренду, подходите к этому вопросу основательно. Определитесь с тем, кто будет заселять новых жильцов, брать оплату, следить за сроками выселения, оплатой коммунальных платежей.

Антистратегия 3. Самостоятельное строительство на перепродажу

Строительство домов на перепродажу – еще одна востребованная «тактика», которая многим кажется простой и доходной.

Риск этой стратегии в том, что для ее успешной реализации нужно соответствующее образование, точное знание технологий строительства, этапов, рынка строительных материалов. Важно уметь грамотно экономить, не в ущерб качеству строительства.

Ошибиться можно даже на стадии подбора участка для покупки, если вы в этом вопросе непрофессионал.

Если у вас нет таких знаний и опыта, будьте готовы к тому, что в реализации первых подобных проектов вы будете работать «в минус», приобретая нужный опыт.

Оставьте этот вид инвестирования профессиональным строителям, которые разбираются в своем деле.

С чего начать инвестирование в недвижимость – 10 шагов

До того, как вложить свои средства в любую из категорий недвижимости, вам нужно подготовиться теоретически, получить представление о процессе.

Минимальная подготовка – расписать на листке бумаги все гипотезы инвестирования, которые вы рассматриваете, все ваши мысли и действия, которые вы намерены предпринять для достижения желаемого дохода.

Обязательно прописываем цели, план и гипотезы!

Шаг 1 . Выбираем стратегию инвестирования, прописываем гипотезы

Обязательно запишите все стратегии инвестирования, которые вы рассматриваете. Если в процессе достижения поставленных целей ваше мнение будет меняться, по записям вы сможете это отслеживать.

Прописывание каждого шага помогает разложить всю информацию по полочкам. Решив инвестировать в недвижимость, вы столкнетесь с поисками подходящего объекта, перебором разных вариантов, сравнений, знакомствами с новыми людьми. Обилие информации провоцирует тревоги, сомнения, страхи. Чтобы их минимизировать и действовать четко, записывайте всю полученную вами информацию.

Практикуется две гипотезы инвестирования: гипотеза прироста капитала и гипотеза прироста квадратных метров. Оценивайте прирост своего инвестирования в квадратных метрах. Даже если цены на недвижимость упадут, ваши 2-3 квартиры все равно будут приносить вам доход, а их наличие так и останется признаком вашей инвестиционной успешности.

Гипотеза инвестирования – ваше видение того, как вы сможете заработать, вкладывая деньги в недвижимость. Она должна отталкиваться от суммы вашего стартового капитала. Обязательно запишите предполагаемые объекты инвестирования и те стратегии, которыми вы собираетесь пользоваться.

Проработайте несколько гипотез и остановите свой выбор на оптимальной для вас. Покупка недвижимости – высокорисковая операция, поэтому подходить к ней нужно, только имея четкий план. Анализируйте информацию, ищите менторов, практикуйте структурированный подход, основанный на знаниях, а не на эмоциях.

Инвестирование доступно всем. Для этого не нужен особый склад ума или профессиональные навыки. Главное – иметь четкий план действий и следовать ему, быть увлеченным идеей.

Сперва ваши гипотезы будут оторваны от практики, но в процессе их анализа, поиска путей реализации они обретут четкость и ясность. Сопоставляйте свои гипотезы с практикой (например, свой стартовый капитал с вариантами недвижимости, которые вы можете купить), корректируйте ее, и из идеи она превратится в реальную стратегию.

Шаг 2. Формируем инвестиционный капитал

Чем раньше вы задумаетесь о необходимости накапливать стартовый капитал, тем раньше вам удастся достичь желаемых целей. Начав формировать свой стартовый капитал с экономии, вы придете к тому, что наращивать его можно дополнительным заработком или успешными вложениями.

Я начала накапливать свой стартовый капитал еще с 16 лет. Получала хорошую стипендию и откладывала часть средств. К окончанию учебы у меня уже был определенный капитал. После окончания института я пошла работать. Часть зарплаты я тоже откладывала, читала книги Кийосаки, интересовалась недвижимостью и инвестированием.

В 21 год у меня появилась сумма, достаточная для инвестиции. Я дополнила ее средствами от продажи пассивов (дачи и квартиры в пригороде, которыми мы не пользовались) и смогла начать инвестировать в недвижимость.

Даже если вы еще не накопили сумму, достаточную для инвестирования в недвижимость, все равно интересуйтесь рынком, объектами недвижимости, читайте книги по инвестированию. Ваш интерес и желание помогут вам найти дополнительные источники капитала, и процесс инвестирования начинается быстрее.

Шаг 3. Изучаем рынок недвижимости – предложения и спрос

Как только вы перейдете к практике – изучению рынка, ваши гипотезы могут пошатнуться и даже разрушиться. Это естественный процесс, поэтому мониторить рынок нужно еще на стадии накопления стартового капитала.

Двигайтесь по дороге инвестирования маленькими шагами: просматривайте объекты, не ставьте перед собой сверхзадач. Используйте карту просмотра квартир и просматривайте варианты в своем городе. Так вы «набьете руку», приобретете уверенность в общении с продавцами, риелторами, сформируете понимание рынка недвижимости.

Просматривайте объявления на сайтах продажи недвижимости: Циан, Домофонд, Яндекс.Недвижимость.

Изучая рынок, вы будете располагать информацией от застройщиков, подрядчиков, сможете узнавать об интересных вариантах до рекламы. Постепенно у вас появятся контакты, от которых вы получите информацию о выгодных для вложения вариантах.

В вашем городе появляется новый крупный застройщик. Местные риэлторы и инвесторы дают ему свои контакты, а он им еще на стадии строительства предлагает варианты квартиры, возможность забронировать что-то выгодное и интересное до начала массовой рекламы будущего жилья.

На какие критерии нужно опираться в изучении рынка?

Главный критерий в оценке рынка – выгодность сделки на сегодняшний день, оценка того, сколько сегодня на этом вы можете заработать.

Цена покупки жилья должна быть меньше цены продажи, чтобы вы получали выгоду, но искать самые дешевые варианты не стоит. Они могут оказаться неликвидными и так и остаться дешевыми, поэтому вы ничего не заработаете на них.

Не ждите перспектив повышения цены покупаемого жилья, например, оно подорожает через 2 года, если возле дома построится школа или откроется метро. Оценивайте выгоду на текущий момент, поскольку «удорожания» может не произойти.

Шаг 4. Изучаем юридические моменты

Обязательно уделите время изучению юридических моментов инвестирования в недвижимость. В этом вам поможет методическое пособие для покупателя недвижимости, где подробно расписано, на какие моменты обратить внимание и как действовать на каждом из этапов сделки.

Нарабатывайте знания юридических моментов в сделках с недвижимостью, чтобы понимать базовые юридические вопросы. Заранее найдите хорошего юриста для помощи вам в будущих сделках.

Шаг 5. Изучаем вопросы налогообложения

Даже если вы подкованы в вопросах налогообложения недвижимости, прикрепитесь к специалисту по налогам в сделках. Такой специалист по каждой сделке сможет сделать расчет, сколько вы должны оплатить налогов от нее, дать советы по минимизации налогообложения.

В штате нашей компании есть такой специалист в области налогообложения сделок с недвижимостью.

Рейтинг лучших платформ бинарных опционов в 2020 году:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место в рейтинге! Самый прибыльный, честный и надежный брокер бинарных опционов!
    Бесплатное обучение и демо-счет на любую валюту!
    Заберите свой денежный бонус за регистрацию:

Если вы активно инвестируете, имеет смысл открыть ИП, чтобы платить 6% налогов с разницы от покупки и продажи.

Шаг 6. Ищем наставника

Это самый сложный шаг, поскольку инвесторы с хорошими стратегиями не берутся за обучение кого-либо. Обучением инвестированию занимаются те, кто строит свой бизнес именно на обучении. Часто эти люди не имеют большого опыта в продажах и инвестировании.

Настоящие инвесторы обучают только тех, кто сумел их расположить к себе лично, например, предложил хорошую оплату за индивидуальное обучение или может быть полезен своими услугами или знаниями.

К нам часто обращаются люди, желающие обучиться инвестированию. Мы проводим личные консультации, даем рекомендации, обратную связь.

Обучаться инвестированию можно не только у менторов. Посещайте курсы при агентствах недвижимости, бывайте на встречах, семинарах по инвестированию, контактируйте с другими риелторами и инвесторами.

Как любая профессиональная среда, среда инвесторов в недвижимость закрытая. Попасть в нее можно только расширением своих контактов, изучением рынка, настойчивостью.

В качестве источников информации можно использовать тематические каналы на YouTube или блоги, форумы. Не покупайтесь на «красивые обертки». Будьте критичны при анализе информации на Ютуб.

Старайтесь выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с разными игроками рынка недвижимости.

Шаг 7. Выбираем инвест-объект

После составления гипотезы и изучения рынка ваши требования к инвест-объекту начнут сужаться и, возможно, сведутся к конкретному микрорайону города или застройщику. Вы начнете искать интересный вариант по этому критерию и со временем его найдете.

Главная характеристика инвест-объекта – возможность заработать на нем. Даже если вы не заработаете на своем первом инвест-объекте, вы все равно сделаете большой прорыв для своей карьеры, приобретете опыт.

Объект нужно выбирать только после прохождения всех предыдущих этапов от определения гипотезы и ее отработки, просмотра объектов, корректировки критериев поиска до совершения конкретного выбора и инвестирования.

Шаг 8. Совершаем сделку

Информация о сделке также есть в нашей статье. В ней подробно описано, как ведутся переговоры, заключается сделка, передается оплата за приобретаемый объект. Обращайте внимание на правильность составления договора, проверяйте документы до его подписания.

Шаг 9. Реализуем инвест-стратегию

Реализация вашей стратегии заключается в перепродаже купленного объекта или его сдаче в аренду, в зависимости от того, какую цель вы ставили.

Подсчитайте свою прибыль и зафиксируйте ее. Если вы выбрали стратегию продаж, готовьтесь к сделке по продаже. Если вы выбрали путь заработка на аренде, ищите арендатора и выстраивайте с ним отношения.

Если все прошло успешно, планируйте покупку следующего объекта. Вновь ставьте гипотезу, отрабатывайте ее, корректируйте критерии поиска, ищите нужный объект и выкупайте его.

Чем больше таких циклов вы пройдете, тем больше ваш опыт, уверенность, больше выгодных вариантов и выше доходность. Вы сможете легко оценивать перспективность вариантов и совершать выгодные сделки даже в периоды колебания цен на рынке недвижимости.

Шаг 10. Масштабируемся

Как только вы приобретете опыт и уверенность, вы сможете приращивать количество квадратных метров, приносящих вам доход.

Руководствуйтесь принципом, чем больше у вас квадратных метров (квартир, коммерческих объектов), тем лучше и тем выше ваши доходы.

Инвестиции или бизнес – что выбрать?

Всегда у тех, кто хочет преумножить свой доход возникает вопрос – куда вложиться: в инвестиции или в бизнес?

В сравнении с инвестированием в другие отрасли (акции, валюты, металлы), вложения в недвижимость самые простые в плане энергозатрат, количества времени, которое нужно потратить на обучение, поиски подходящего объекта и реализацию инвест-стратегии.

Если сравнивать инвестиции с бизнесом, то он энергозатратен, требует полного включения. Бизнес – высокорисковое предприятие, требующее учета многих факторов, сил, вложения стартового капитала, который может себя не отработать.

Инвестиции – инструмент доходов, который не требует полного погружения. Зарабатывать им можно без отрыва от основной деятельности: работы по найму, бизнеса. Доход от инвестирования станет вашей «подушкой безопасности», откроет новые возможности для жизни, бизнеса, послужит фундаментом для реализации в любой из интересующих вас сфер.

Основные риски, о которых не стоит забывать

1. Самый большой риск в инвестициях – потеря денег. Она возможна, если вы допустили какой-то промах юридического характера. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, у вас должна быть хорошая юридическая поддержка.

Без поддержки юриста не рекомендуется совершать сделки вообще.

2. Не совершайте высокорисковые сделки, а также покупок «на перспективу» (дом, который когда-то достроится).

Потеря денег откинет вас на несколько шагов назад или вовсе отобьет желание заниматься инвестициями.

Даже если купленная вами недвижимость подешевеет, она все равно остается у вас в собственности. Со временем цена имущества может подрасти. С имеющейся квартирой вы можете реализовать не стратегию продажи, а стратегию аренды и получать доход от этого.

3. Есть риск попасться на уловки мошенников.

Чтобы этого не случилось:

  1. Не покупайте самые дешевые объекты без тщательной проверки.
  2. Будьте внимательны, особенно если вас торопят с принятием решения о покупке квартиры.
  3. Вникайте во все нюансы, разбирайтесь в документах.
  4. Изучите все риски, убедитесь, что нет подводных камней.
  5. Скрупулезно подходите к поиску квартир и проведению переговоров и сделки.
  6. Не совершайте покупок на эмоциях.

Обучение – важная составляющая инвестирования

Научиться инвестировать не просто. Для этого у вас должно быть желание, способности к анализу.

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Дистанционное обучение инвестированию неэффективно. Многие тренеры не являются активными инвесторами и зарабатывают на продажах образовательных курсов, а не на вложениях в недвижимость и не знают, как на самом деле заниматься им.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

Главные выводы

Завершая тему, подведем ее основные итоги.

  1. Инвестирование – это не что-то сверхъестественное, а эффективный инструмент увеличения дохода. За один день вы не научитесь инвестировать в недвижимость, но если серьезно настроены работать в этой отрасли, вам помогут 3 фактора:
  • получение практического опыта;
  • общение с единомышленниками;
  • бдительность и настойчивость в достижении результата.
  1. Инвестирование получается у многих. Соблюдайте принципы, изложенные в статье, и у вас все получится.
  2. Окружайте себя единомышленниками, ищите в своем окружении тех, кто думает также, как вы, и тогда ваше окружение будет помогать вам.

Благодарим вас за внимание! Желаем вам прибыльных инвест-стратегий!

Оставляйте свои вопросы в комментариях. Я обязательно вам отвечу!

С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая

Эти брокеры бинарных опционов дают бонусы за регистрацию счета:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место в рейтинге! Самый прибыльный, честный и надежный брокер бинарных опционов!
    Бесплатное обучение и демо-счет на любую валюту!
    Заберите свой денежный бонус за регистрацию:

Добавить комментарий